Verlingue Expert | Fevereiro 2024

A vida de um projeto imobiliário com a Verlingue

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A vida de um projeto imobiliário é muito longa e pode demorar quase uma década, entre o momento da compra de um terreno e a venda do último imóvel. Trata-se de um investimento avultado, de longo prazo, e que por isso deve estar bem protegido desde o primeiro dia.

Importa, ainda, não esquecer que o investimento realizado segue exposto a riscos mesmo após a venda. Por exemplo, pela obrigação de garantia sobre o imóvel vendido, a qual, segundo a última legislação, pode ir até dez anos para os elementos estruturais do objeto construído.

Como iremos observar adiante, a Verlingue oferece uma solução única no mercado, capaz de proteger o investimento do Promotor Imobiliário em todas as fases que um projeto imobiliário requer: 1) Fase de aquisição; 2) Fase de construção; e a 3) Fase de venda.

FACTS & FIGURES
Quem é o Promotor?
Segundo a alínea a) do ponto 1 do artigo 3º. Definições, do Decreto-Lei nº 68/2004, “o Promotor Imobiliário é a pessoa singular ou coletiva, privada ou pública, que direta ou indiretamente decide, impulsiona, programa, dirige e financia, com recursos próprios ou alheios, obras de construção ou de reconstrução de prédios urbanos destinados à habitação, para si ou para aquisição sob qualquer título.”

Diogo Baptista

Diretor de Clientes

Luís Costa

Diretor Técnico

Preocupações a ter num projeto imobiliário

Na fase de aquisição, a compra de um ativo imóvel traz consigo a responsabilidade da propriedade inerente à titularidade, posse ou uso do bem. Contudo, a atividade de Promoção Imobiliária é muito mais ampla do que a mera propriedade do bem.

FACTS & FIGURES
Quais são as responsabilidades de um Promotor?
O Promotor é dono das ações de promoção comercial para publicidade do investimento e das ações necessárias à execução do projeto. Logo, independentemente de culpa, responde por todo o encadeamento de projetistas, por toda a cadeia construtiva e pela garantia do objeto construído até ao último dia da obrigação legal.

O Promotor Imobiliário é a entidade mais interessada no sucesso do investimento, logo será o maior prejudicado se o investimento for afetado por um sinistro de dimensão.

A compra do bem, não é só a compra do bem. Desde esse mesmo ato até ao momento de montagem do estaleiro, há uma série de diligências que devem ser asseguradas. De um vasto leque, podemos mencionar as seguintes: o financiamento; os trabalhos de segurança e de conservação; os trabalhos à proteção a terceiros; a escolha do empreiteiro, dos projetistas e da fiscalização.

Tratando-se de um investimento de longo prazo, relevante e dependente da saúde financeira do Promotor Imobiliário, reivindicam-se soluções integradas que protejam os interesses deste desde o primeiro dia.

Tradicionalmente, a solução apresentada ao Promotor Imobiliário para a vida do investimento é um produto segurador de responsabilidade civil proprietário na compra do bem. Passará depois toda a fase de construção a confiar num seguro de construção que se subscreveu, numa decisão não informada, fazendo profissão de fé numa apólice de responsabilidade civil construída para proteger o empreiteiro geral no exercício da sua atividade e não os interesses de terceiros, ou seja, o Promotor.

Chegada a fase de venda, não lhe é apresentada qualquer solução para o tratamento dos riscos que podem prejudicar todo o projeto, momento de inteira exposição do objeto aos riscos que, não sendo frequentes, conseguem consumir totalmente o investimento.

Esta não é a solução que temos para apresentar aos nossos Clientes.

Optamos pela diferença, com soluções desenvolvidas caso a caso para a gestão do risco transferível para o Segurador e pelo acompanhamento do sinistro durante todo o processo de regularização, motivo único para a existência de seguros. Este é um momento de clara fragilidade do nosso Cliente, parte interessada num contrato de adesão, onde a outra parte, o Segurador, impõe condições, sem grande discussão do clausulado.

É aí que os nossos especialistas entram com experiência do sinistro, desenhando soluções que possibilitam uma maior transferência de risco para o Segurador.

Sendo a exposição às incertezas transversal a qualquer fase de um projeto imobiliário, na fase de construção, a exposição ao risco permanece devido à condição Comitente do Promotor numa cadeia construtiva.

FACTS & FIGURES
Artigo 500.º do Código Civil sobre a Responsabilidade do Comitente
Abstrato a este encadeamento de responsabilidades, o Código Civil é claro quando, no artigo 500.º, atribui responsabilidade ao Comitente por ações de Comissários, independentemente de culpa.

A condição Comitente do Promotor estende-se até à fase seguinte, a fase de venda, onde se inicia também a fase dos sinistros por defeitos ocultos do produto, com a produção de danos no objeto construído, em bens do seu Cliente comprador ou a bens de terceiros. Em caso de sinistro, é mais uma vez o Promotor que tem de assumir a responsabilidade na ausência do dono das ações que motivaram os defeitos no produto, ou seja, os projetistas ou os construtores.

Neste contexto, entre outras preocupações, parece-nos precipitado:

  • confiar numa solução de responsabilidade pela propriedade, que só responde pelos danos que o objeto possa causar a outros;
  • não avaliar corretamente as apólices de danos ao próprio bem, quando se decide investir na reabilitação, sabendo que o existente tem dimensão económica no produto final;
  • entregar a concretização e a gestão da apólice de construção ao Empreiteiro, quando o interesse do Empreiteiro é executar a obra, não é proteger o investimento;
  • considerar que uma apólice de construção é suficiente para a proteção do bem a construir, sem que lhe tenha sido pormenorizadamente apresentado o conteúdo contratual de outras soluções seguradoras mais completas disponíveis no mercado;
  • não dimensionar corretamente a garantia de Responsabilidade Civil do seguro de construção, cujo capital de risco é o primeiro a ser consumido no sinistro;
  • confiar na longevidade dos intervenientes do projeto, quando sabemos que a dinâmica das empresas e pressão da concorrência, levam, muitas vezes, ao encerramento da atividade.

A nossa solução

Reconhecendo que se trata de um pequeno resumo de ameaças ao sucesso do investimento, a nossa proposta de proteção para o próprio Promotor Imobiliário passa por uma solução de Responsabilidade Civil para toda a extensão da atividade de promoção imobiliária.

FACTS & FIGURES
Artigo 483.º do Código Civil sobre a Responsabilidade Civil
Qualquer pessoa que viole ilicitamente o direito de outro ou qualquer disposição legal destinada a proteger os interesses alheios, por facto culposo, está obrigado a indemnizar esse outro lesado, no valor dos danos resultantes da violação, até à reposição da condição que o lesado tinha no momento imediatamente anterior ao evento. 

Desenhada com uma amplitude de cobertura alargada, para responder a partir do momento da sua existência como pessoa jurídica, esta apólice deverá ficar vigente durante a aquisição, entre a aquisição e o início da obra, durante o processo construtivo e na fase de pós-venda. A sua dimensão é ajustada à medida da oferta do mercado, tendo em conta a complexidade da obra e o conforto do Promotor, analisando a probabilidade de reclamação em sede de Responsabilidade Civil.

No que toca à proteção ao património (existente, a reabilitar, a construir ou já construído), as soluções multiplicam-se em função do projeto e dos seus diversos momentos.

Contractors All Risks, All Risks ou Multirriscos?

O Contractors All Risks (CAR) é um contrato segurador de proteção ao património a construir, muito trabalhado, personalizado, distinto, complexo, com regras próprias, exigentes de especialidade na sua análise.

Apesar do produto CAR ser a solução ideal para a proteção do objeto em construção durante toda a fase construtiva, este é manifestamente insuficiente em projetos de reabilitação de edifícios, quando o edifício existente é valor acrescentado no produto final. Para além de ser uma solução claramente curta no período após trabalhos, não é solução para o edifício existente.

Uma vez que o setor segurador não tem produtos compostos para a promoção de reabilitação de edifícios, a nossa solução passa por conjugar produtos de proteção ao património. Isto só é possível em parceria com Seguradores que percebem o risco como nós o entendemos, agregando diferentes produtos de proteção em função dos momentos do projeto imobiliário.

Nas apólices de proteção ao património denominadas All Risks, todo e qualquer dano ao objeto seguro está coberto, desde que não seja consequente de causa expressamente excluída e/ou o tipo de dano sofrido pelo objeto seguro não esteja excluído de indemnização.

FACTS & FIGURES
O que é um produto All Risks?
Numa tradução literal, subentende-se que o produto seja um seguro capaz de cobrir todos os riscos. No entanto, um seguro capaz de cobrir todos os riscos não existe. Esta designação diz respeito a um produto segurador que nomeia exclusões.

Como se percebe, ainda que o seguro capaz de cobrir todos os riscos não exista, a amplitude de proteção ao património oferecida por um produto All Risks é muito superior a um qualquer produto de garantias nomeadas (Multirriscos). Podemos mesmo afirmar que o produto Multirriscos é o contrário do produto All Risks. O primeiro só cobre quando a causa enquadra no conteúdo da garantia nomeada, o segundo cobre sempre que a causa esteja fora da exclusão nomeada.

Este tipo de produto exige profissionais experientes nesta forma contratual.

A verdade é que cada segurador faz um produto à medida da sua apetência pelo risco. Ou seja, um Segurador especializado, com experiência, conhecimento e estrutura capaz de analisar a vida de um projeto de construção, está disponível para aceitar mais risco do que um Segurador que, não tendo toda a especialidade e o mesmo gosto pelo risco, tem um produto e pretende estar no mercado.

Esta diferença é a certeza de que o seguro CAR não é aquele produto que basta comprar pelo menor preço, porque no final são tudo seguros de construção. A sua arquitetura estabelece uma garantia base, que responde por todo e qualquer dano ao objeto a edificar, desde que acontecido de forma súbita, aleatória e imprevista, de causa não excluída no clausulado geral ou no clausulado particular.

Por esse motivo, apresentamos sempre a proteção aos nossos Clientes numa sessão de esclarecimento, onde demonstramos a confiança depositada na nossa equipa.

Qual é a solução rainha na proteção do objeto construído?

Normalmente, após a conclusão da obra, dir-lhe-iam que a proteção terminou, mas nós não.

Os diplomas legais obrigam a responder pelos defeitos do edifício construído e pelos danos que este possa causar a terceiros, a partir do momento da decisão de investir, durante a construção e durante os diversos períodos de garantia que se concretizam na venda do produto. Por isso, apresentamos o Seguro Decenal de Danos (SDD) como a Solução Rainha na proteção do objeto construído.

FACTS & FIGURES
O que é o Seguro Decenal de Danos?
O Seguro Decenal de Danos garante durante 10 anos, a contar da data indicada no suplemento de entrada em vigor das garantias, o ressarcimento dos danos materiais causados no edifício seguro, por vícios ou defeitos que tenham a sua origem ou afetem elementos estruturais e que comprometam diretamente a resistência mecânica e estabilidade do edifício.

A apólice de SDD é entendida como uma vantagem útil perante produtos Imobiliários concorrentes que, para além de ferramenta de proteção do Promotor e dos futuros titulares do imóvel, concorre para o enriquecimento do argumento de vendas e produz valor no objeto a segurar, seja pela certeza financeira da entidade Seguradora, seja pela redundância no controlo da qualidade.

As maiores vantagens deste seguro são a rápida indemnização ou reparação, sem ligação ao processo de apuramento de responsabilidade e a eventuais insolvências, bem como a proteção dos proprietários e/ou segurados em caso de sinistro pela presença de uma entidade com capacidade financeira, fortemente regulada.

Há ainda a vantagem comercial, pela marca de excelência promovida por um produto segurador que obriga a materiais e mão de obra de qualidade, tudo verificado por um Organismo de Controlo Técnico (OCT) obrigatoriamente independente de qualquer interveniente no processo construtivo.

É claro que não se esgota aqui a matéria relacionada com estas soluções.

No entanto, acreditamos que a abordagem ao objeto de estudo foi capaz de despertar nos Promotores Imobiliários e demais interessados a consciência de que este produto exige a presença de um Corretor com um elevado nível de experiência na sua elaboração, capaz de acompanhar o Cliente durante a consulta ao Segurador, durante a emissão da apólice, no acompanhamento do OCT, no desenvolvimento da obra e, sobretudo, no momento do sinistro.

Alguns dos projetos imobiliários com intervenção da nossa equipa

Para concluir, vale a pena recuar ao início do ano de 2020, momento em que decidimos reabilitar a nossa forma de apoiar os nossos Clientes que exercem atividade no mercado da construção. Desde essa data, já participámos na proteção de mais de 900 Milhões € em novos projetos, 36% dos quais em 2023.

Estes resultados foram conseguidos através de uma forte presença junto dos Promotores Imobiliários, com muitas reuniões, diálogo e formações. Transmitimos o nosso posicionamento, a nossa experiência numa expectativa de dar soluções seguradoras competentes ao risco da atividade do Promotor Imobiliário, com o objetivo de diminuir o risco de perda do investimento.

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Diogo Baptista

Diretor de Clientes
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Luís Costa

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